会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀香港楼市仍然健康内地是香港开发商的长线市场

“目前香港房价的调整比起过往而言，幅度真的不算很大。我相信这也反映出现在的香港房地产市场比较稳健，即使在当下多重因素的影响下楼价过去几年累计跌幅也在20%左右，是一个正常的波动范围。”

作为入行已经30余年的香港老地产人，黄光耀历经过因1997年亚洲金融风暴、2003年“非典”等引发的行业至暗时刻，也体验过香港地产的大牛市。彼时，因为炒房者众多且杠杆率高，房价涨跌幅度都在60%左右。“当下香港楼市虽低迷，但内里已然更健康，房价波动也在正常范围。”

“速销”是开发商首要目标

会德丰地产隶属于已有百年发展历史的会德丰有限公司（以下简称会德丰）。会德丰截至2023年拥有的总资产为5210亿港元，旗下还有上市公司九龙仓集团和九龙仓置业。

2月28日，随着香港全面“撤辣”（即废除推行了14年的楼市“辣招”），市场仿佛被注入了一剂强心针，新盘日光、大宗交易不断上演，开发商们也纷纷摩拳擦掌推售新盘。

在“撤辣”后不到两个月的时间内，会德丰地产就已经完成了原本预订的全年销售100亿港元目标。由会德丰地产与港铁合作开发的将军澳日出康城SEASONS系列楼盘，至今已售出817套单位，累计销售额超过51.4亿港元，成为“撤辣后新盘销量之冠”。

黄光耀表示，全面“撤辣”对开发商来说确实是一个黄金机会，楼盘销量普遍都得到了大幅度提升。他们在“撤辣”后推售的一个项目，就吸引一个投资客买了12套单位。

截至8月，会德丰地产今年已经卖出了1269套单位，销售额超过140亿港元，销售数量已超过去年全年。

不过，即便有“撤辣”推动，香港楼市也出现“量升价跌”的现象。5月开始，“撤辣”效应逐渐消退，销售量也开始回落。

8月28日，香港差饷物业估价署（以下简称差估署）数据显示，今年7月香港私人住宅售价指数报296.8点，环比再跌约1.88%，创去年11月后最大单月跌幅，该指数已连续3个月下挫，创2016年9月后的近8年最低。今年前7个月，该指数累跌约4.66%。

事实上，自“撤辣”以来，香港大部分在售新盘并未出现过涨价情况，多是在积极推盘销售。此后，部分香港开发商开始进行打折促销。

“‘撤辣’虽然带动消化了一部分库存，但目前香港开发商手头上还有很多待售的单位。”黄光耀表示，鉴于目前的高息环境，不仅有些买家不愿意做按揭贷款，开发商也担心融资成本太高。现阶段，开发商更希望的是尽可能地回笼资金，加快周转、减轻利息负担，利润不是当下开发商首要的考虑因素。

近日，九龙东启德有楼盘最高折扣提升至38.5%；7月下旬，香港屯门青山湾黄金海湾?意岚开盘单价创香港近8年来新盘最低售价，上车盘约18.54平方米户型套均总价仅184万港元。

黄光耀表示不惧同行的折扣影响，在他看来，公司今年的销售目标已经达成且超出预期，在销售上没有太多压力，可以有更多灵活性。会德丰地产下半年将推出至少5个项目，约900个单位。有些开发商是因为存货规模比较大，所以为了去化需要在价格上进行较大的调整，就算后期降息落地，相信开发商也不会着急在价格上作调整，而是优先考虑销售去化。

“当然，不是所有开发商的情况都是这样，每个开发商的定价或销售策略都不同。我们目前没有类似压力，在销售上可以按照自己的计划去做。”

线上线下发力内地市场

黄光耀从管培生做起，一步一步晋升为主任、经理、部门主管，直到现在的公司管理层。他曾在一线操盘过多个知名楼盘项目，即便现在晋升到管理层，也经常到楼盘现场监督销售工作，还会换上厨师袍宴请接待买家。

与往年不同的是，今年会德丰地产接待内地的大手买家（一次性购买超过2套房的买家）特别多。

虽然近两个月相对数量有所回落，但内地买家仍将成为香港楼市一股较为稳定的购买力。中原地产数据显示，反映内地客入市情况的普通话拼音买家买卖登记数字，已连跌3个月，7月份录得723宗，较6月的758宗减少近5%，创5个月新低，较4月最高峰跌近七成，成交金额亦跌至不足80亿港元。不过，现在整体楼市普通话拼音买家占比仍达两成以上，属历来高位水平。

黄光耀表示，他们在西九龙的维港汇项目中，就差不多有六成比例的购房者是内地买家。他观察到，内地买家与本地买家有很大不同，他们大多过往都有买房经验，并且资金较为充裕。在楼盘选择上，很注重开发商知名度、楼盘知名度，会看重附近学校、社区配套，也对一些新开发区特别感兴趣，这与本地买家很不同。

当购买客群发生变化，开发商也不得不做出适应调整，包括销售策略、渠道、方式等都在加强与内地购房者贴近。在这方面，会德丰地产的做法可以说是香港开发商的缩影。

为了提供内地买家安排资金的弹性，会德丰地产部分项目专门推出了首付超长期付款计划，最长有1088天成交期，也就是近3年可以“先住后付”。其次，过去香港开发商即便都是依赖本地代理，现在会德丰地产开始接触更多内地代理商，持续地跟代理商探索如何进入内地市场拓客，比如在大湾区各地进行线下路演推介等。

“内地的社交平台都非常成熟，我们今年初也建立了微信、小红书的官方账号，应该是香港开发商第一个在小红书拿到蓝V认证的。这是为了让内地买家可以更多认识、了解我们，我们也可以更好地了解内地买家的需求。”黄光耀表示，今年也首次尝试了网络直播，并专门为内地买家举办了不少活动。

黄光耀认为，内地是香港开发商的长线市场，“高才通”、专才计划等人才政策也在持续吸引内地购买力来港，无论是对租赁市场还是购房市场都创造了不小的需求。目前，还有部分内地买家因不太熟悉香港市场或高息环境等因素仍在观望，“以租代买”。但如果降息落地，其对市场的威力可能不会小于“撤辣”。当市场氛围改善，入市的脚步就会加快，相信观望的内地买家、本地买家和投资者很多都会“由租转卖”。